32003D0162

Απόφαση της Επιτροπής

της 9ης Απριλίου 2002

σχετικά με μέτρα που έλαβε η Γερμανία υπέρ συναλλαγών της Landesentwicklungsgesellschaft Thüringen στον τομέα των βιομηχανικών εγκαταστάσεων

[κοινοποιηθείσα υπό τον αριθμό Ε(2002) 1339]

(Το κείμενο στη γερμανική γλώσσα είναι το μόνο αυθεντικό)

(Κείμενο που παρουσιάζει ενδιαφέρον για τον ΕΟΧ)

(2003/162/ΕΚ)

Η ΕΠΙΤΡΟΠΗ ΤΩΝ ΕΥΡΩΠΑΪΚΩΝ ΚΟΙΝΟΤΗΤΩΝ,

Έχοντας υπόψη:

τη συνθήκη για την ίδρυση της Ευρωπαϊκής Κοινότητας, και ιδίως το άρθρο 88 παράγραφος 2 πρώτο εδάφιο,

τη συμφωνία για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο, και ιδίως το άρθρο 62 παράγραφος 1 στοιχείο α),

Αφού κάλεσε τους ενδιαφερόμενους να διατυπώσουν τις παρατηρήσεις τους(1) και έλαβε υπόψη της τις εν λόγω παρατηρήσεις,

Εκτιμώντας τα ακόλουθα:

1. Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

(1) Με επιστολές της 23ης Απριλίου 1997 και της 6ης Οκτωβρίου 1997 η Επιτροπή πληροφορήθηκε από τρίτους ότι η εταιρεία Landesentwicklungsgesellschaft mbH Thüringen (LEG Thüringen) ανέπτυξε δραστηριότητες, οι οποίες ενδέχεται να μην συμβιβάζονται με το κοινοτικό δίκαιο για τη χορήγηση ενισχύσεων. Στη συνέχεια, με επιστολές της 15ης Μαΐου και της 13ης Νοεμβρίου 1997 η Επιτροπή κάλεσε τη Γερμανία να υποβάλει λεπτομερέστερες πληροφορίες σε σχέση με τη συγκεκριμένη υπόθεση. Η Γερμανία υπέβαλε στην Επιτροπή συμπληρωματικές πληροφορίες με επιστολές της 1ης Ιουλίου 1997, της 7ης και 13ης Ιουλίου 1998, της 23ης Σεπτεμβρίου 1998 και της 9ης, 18ης και 30ής Δεκεμβρίου 1998.

(2) Με επιστολή της 3ης Μαρτίου 1999 η Επιτροπή ανακοίνωσε στη Γερμανία την απόφασή της να κινήσει τη διαδικασία του άρθρου 88 παράγραφος 2 της συνθήκης ΕΚ όσον αφορά εικαζόμενες ενισχύσεις, τις οποίες χορήγησε το ομόσπονδο κράτος της Θουριγγίας μέσω της LEG στο πλαίσιο των δραστηριοτήτων της εν λόγω εταιρείας όσον αφορά τις βιομηχανικές εγκαταστάσεις.

(3) Η απόφαση της Επιτροπής να κινήσει τη διαδικασία δημοσιεύτηκε στην Επίσημη Εφημερίδα των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων(2). Η Επιτροπή κάλεσε τους ενδιαφερόμενους να υποβάλουν τις παρατηρήσεις τους.

(4) Με επιστολή της 6ης Ιανουαρίου 2000 η Επιτροπή κοινοποίησε στη Γερμανία τις παρατηρήσεις που έλαβε από τους ενδιαφερόμενους. Η Γερμανία απάντησε σχετικά με επιστολή της 17ης Σεπτεμβρίου 2001.

2. ΛΕΠΤΟΜΕΡΗΣ ΠΕΡΙΓΡΑΦΗ

(5) Η LEG Thüringen ιδρύθηκε το 1992 από την κυβέρνηση του ομόσπονδου κράτους της Θουριγγίας ως εταιρεία αορίστου χρόνου περιορισμένης ευθύνης. Μέτοχοι της LEG είναι το ομόσπονδο κράτος της Θουριγγίας (97,6 %), η εταιρεία Landeswohnungs- und Städtebaugesellschaft Bayern GmbH, Nürnberg (1,2 %) και η Wohnstatt Stadtentwicklungs- und Wohnungsbaugesellschaft Hessen mbH, Kassel (1,2 %).

(6) Η LEG Thüringen έχει εξουσιοδοτηθεί από την ομοσπονδιακή κυβέρνηση να αναλάβει δράση σε διάφορους τομείς(3). Η Επιτροπή περιορίζει την επίσημη διαδικασία έρευνας στις δραστηριότητες της εταιρείας στο πλαίσιο των βιομηχανικών εγκαταστάσεων. Σύμφωνα με την ιδρυτική πράξη της, η LEG παρέχει συνδρομή, οποιασδήποτε μορφής, σε έργα και μέτρα που αφορούν το ομόσπονδο κράτος της Θουριγγίας και αποσκοπούν στην προώθηση της διαρθρωτικής ανάπτυξης, ιδίως των δομικών έργων, της υποδομής και της οικονομίας.

(7) Το κύριο καθήκον της LEG Thüringen είναι να εκτελέσει έργα ανάπτυξης υποδομής υπέρ του ομόσπονδου κράτους. Όσον αφορά τις δραστηριότητες της εταιρείας στον τομέα της βιομηχανίας, η εταιρεία επιχειρεί να προσδώσει μια νέα οικονομική χρήση σε παλαιές βιομηχανικές περιοχές, οι οποίες μετά από 40 χρόνια σοσιαλιστικής οικονομίας κεντρικού προγραμματισμού κινδυνεύουν να καταστούν βιομηχανικοί ερημότοποι, επικίνδυνοι για το περιβάλλον. Αυτό επιτυγχάνεται με τον παροπλισμό παρωχημένων τεχνικών εγκαταστάσεων, την κατεδάφιση κτιρίων των οποίων η συντήρηση είναι ασύμφορη, την εξυγίανση κτισμάτων που μπορούν να ανακαινισθούν και να επαναχρησιμοποιηθούν, την απογραφή, εκτίμηση και διάθεση παλαιών αποβλήτων, τη διαμόρφωση και αξιοποίηση των σχετικών εκτάσεων που στη συνέχεια διατίθενται προς πώληση, ενοικίαση ή μίσθωση.

(8) Η LEG Thüringen ασχολείται επίσης με την αγορά, διαχείριση, χρηματοδότηση, διαμεσολάβηση, πώληση και εξυγίανση ακινήτων, καθώς και την αξιοποίηση και αναδιαμόρφωση γηπέδων για ανοικοδόμηση. Η εταιρεία δύναται επίσης να αγοράζει ή να χορηγεί οικοδομικές άδειες, καθώς επίσης να αγοράζει, να ανεγείρει, να εκμεταλλεύεται, να διαχειρίζεται, να διαμεσολαβεί και να πωλεί κτίρια, εγκαταστάσεις και εσωτερικό εξοπλισμό κάθε είδους, εξ ονόματός της ή εξ ονόματος τρίτων, για λογαριασμό δικό της ή για λογαριασμό τρίτων. Η εταιρεία υποχρεούται να συντηρεί, να επιμελείται και να εκσυγχρονίζει τα υφιστάμενα στοιχεία του ενεργητικού της.

(9) Για τις δραστηριότητες αυτές η LEG Thüringen έλαβε, από το 1994 μέχρι τα μέσα του 2000, πιστώσεις από τον προϋπολογισμό του ομόσπονδου κράτους της Θουριγγίας συνολικού ύψους 257841077 ευρώ [504293314,57 γερμανικά μάρκα (DEM)]. Για το σκοπό αυτό προβλέπεται ειδικό κονδύλιο στον προϋπολογισμό. Η εταιρεία δεν έλαβε άλλα ποσά.

(10) Για το έργο που εκτελεί η LEG Thüringen υπέρ των βιομηχανικών περιοχών, η Γερμανία δεν θέσπισε διατάξεις οι οποίες να εντάσσουν τις εν λόγω πράξεις στο πλαίσιο του δικαίου για τη χορήγηση ενισχύσεων. Επιπλέον, δεν υφίσταται πρόγραμμα ενισχύσεων. Για το λόγο αυτό η Γερμανία κατήρτισε κατάλογο επιχειρήσεων, οι οποίες, λόγω του αντικειμένου της παρούσας διαδικασίας, πρέπει να υποβληθούν σε εκτίμηση από άποψη δικαίου των ενισχύσεων.

3. ΛΟΓΟΙ ΓΙΑ ΤΟΥΣ ΟΠΟΙΟΥΣ ΚΙΝΗΘΗΚΕ Η ΔΙΑΔΙΚΑΣΙΑ

(11) Η Επιτροπή κίνησε επίσημη διαδικασία έρευνας σε σχέση με τις προαναφερθείσες δραστηριότητες της LEG Thüringen διότι δεν είναι σαφές εάν κατά τις εμπορικές συναλλαγές της η εν λόγω εταιρεία τηρεί τα κριτήρια που περιλαμβάνονται στην ανακοίνωση της Επιτροπής σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές(4).

(12) Επιπλέον, η Επιτροπή δεν μπόρεσε να διαπιστώσει σε ποιο βαθμό χρησιμοποιήθηκαν ενισχύσεις ad hoc ή/και, για το σύνολο ή μέρος των εν λόγω σχεδίων, πιστώσεις από ιδιαίτερο κονδύλιο του προϋπολογισμού του ομόσπονδου κράτους της Θουριγγίας στον τομέα των βιομηχανικών εγκαταστάσεων.

(13) Επίσης η Επιτροπή δεν μπόρεσε να αποκλείσει το ενδεχόμενο οι δραστηριότητες της LEG Thüringen να ευνοούν προβληματικές επιχειρήσεις. Σε έξι περιπτώσεις η LEG χορήγησε σε ενοικιαστές δάνειο και παράταση της προθεσμίας πληρωμής.

4. ΠΑΡΑΤΗΡΗΣΕΙΣ ΤΩΝ ΕΝΔΙΑΦΕΡΟΜΕΝΩΝ

(14) Η LEG Thüringen είναι η μόνη επιχείρηση η οποία απέστειλε τις παρατηρήσεις της στο πλαίσιο της επίσημης διαδικασίας. Η εταιρεία υποστηρίζει ότι όντας νομικό πρόσωπο ιδιωτικού δικαίου δεν αποτελεί μέρος της κρατικής διοίκησης της Ομοσπονδιακής Δημοκρατίας της Γερμανίας ή των υποδιαιρέσεών της με κυριαρχικά δικαιώματα και ότι τα ακίνητα που η ίδια αξιοποίησε πωλήθηκαν με όρους αγοράς. Η LEG Thüringen επισήμανε επίσης ότι ορισμένα στοιχεία δεν αναφέρονται σωστά στην απόφαση της Επιτροπής να κινήσει την επίσημη διαδικασία. Επίσης, ισχυρίζεται ότι η σχετική απόφαση της Επιτροπής δεν της επέτρεψε να ασκήσει τα δικαιώματα υπεράσπισής της και ότι αυτό αποτελεί παράβαση του δικαιώματος ακρόασης. Με επιστολή της 17ης Σεπτεμβρίου 2001 η Γερμανία συμφώνησε με τις παρατηρήσεις της LEG Thüringen και επιβεβαίωσε πλήρως το περιεχόμενό τους.

5. ΕΚΤΙΜΗΣΗ

5.1. Απόδοση στο κράτος και χρήση κρατικών πόρων

(15) Η LEG Thüringen πρέπει να θεωρηθεί ως κρατικός οργανισμός, δεδομένου ότι ανήκει κατά 97,6 % στο ομόσπονδο κράτος της Θουριγγίας, το οποίο και σύμφωνα με την ιδρυτική πράξη της μπορεί να επηρεάσει τις δραστηριότητες της εταιρείας. Επιπλέον, η LEG Thüringen λαμβάνει πιστώσεις από τον προϋπολογισμό της Θουριγγίας. Κατά συνέπεια, για να εκτιμηθεί εάν η LEG Thüringen χορήγησε ενδεχομένως ενισχύσεις σε επιχειρήσεις, το γεγονός ότι η LEG Thüringen έχει τη μορφή εταιρείας ιδιωτικού δικαίου με περιορισμένη ευθύνη δεν την αποκλείει από το πεδίο εφαρμογής του δικαίου για τις κρατικές ενισχύσεις. Συγκεκριμένα, για να εκτιμηθεί ο κρατικός χαρακτήρας μιας ενίσχυσης δεν συντρέχει λόγος να γίνεται διάκριση μεταξύ, αφενός, της περίπτωσης κατά την οποία η ενίσχυση χορηγείται απευθείας από το κράτος μέλος ή από οργανισμό τοπικής αυτοδιοίκησης του κράτους αυτού και, αφετέρου, της περίπτωσης κατά την οποία η ενίσχυση χορηγείται από δημόσιο ή ιδιωτικό οργανισμό που το κράτος ή ο οργανισμός τοπικής αυτοδιοίκησης ιδρύει ή ορίζει ως υπεύθυνο για τη διαχείριση της ενίσχυσης(5).

(16) Οι πιστώσεις που τέθηκαν στη διάθεση της LEG Thüringen στο πλαίσιο των δραστηριοτήτων της στον τομέα των βιομηχανικών εγκαταστάσεων χορηγήθηκαν αποκλειστικά βάσει συγκεκριμένης θέσης στον προϋπολογισμό του ομόσπονδου κράτους. Η LEG Thüringen δεν έλαβε συμπληρωματικούς χρηματοδοτικούς πόρους για αυτόν τον τομέα δραστηριοτήτων της.

5.2. Εκτίμηση κατά περίπτωση

(17) Δεδομένου ότι για τις δραστηριότητες της LEG Thüringen στον τομέα των βιομηχανικών εγκαταστάσεων δεν υπάρχει πρόγραμμα ενισχύσεων και δεδομένου ότι κατά τη διάρκεια της επίσημης διαδικασίας έρευνας δεν προέκυψαν στοιχεία τα οποία να υποδηλώνουν ότι η LEG Thüringen έλαβε μέτρα στον τομέα των βιομηχανικών δραστηριοτήτων τα οποία παρουσιάζουν κοινά χαρακτηριστικά και μπορούν να εφαρμοστούν σε όλες τις επιχειρήσεις ανεξαρτήτως τομέα, θα πρέπει τα εξεταζόμενα μέτρα που έλαβε η LEG Thüringen να εκτιμηθούν για κάθε μεμονωμένη περίπτωση χωριστά. Η Γερμανία υπέβαλε για το σκοπό αυτό σχετικό κατάλογο.

(18) Ο κατάλογος επιχειρήσεων που πρότεινε η Γερμανία για εξέταση δεν μπορούν να χωρισθούν σε κατηγορίες ανάλογα με τον αποδέκτη. Κατά συνέπεια, θα εξετασθούν όλες οι εταιρείες ανεξαρτήτως μεγέθους και χρηματοοικονομικής κατάστασης σε όλους τους οικονομικούς τομείς

5.3. Επιπτώσεις στο εμπόριο

(19) Όσον αφορά τις έξι περιπτώσεις χορήγησης δανείου, που αναφέρονται στην απόφαση της Επιτροπής να κινήσει τη διαδικασία έρευνας (βλέπε αιτιολογική σκέψη 13), η Γερμανία μπόρεσε να αποδείξει ότι πρόκειται για ποσά de minimis(6). Κατά συνέπεια, δεν υφίσταται στοιχείο ενίσχυσης κατά την έννοια του άρθρου 87 της συνθήκης EΚ.

5.4. Χορήγηση οικονομικού πλεονεκτήματος σε επιχειρήσεις

(20) Οι επιχειρήσεις που αναφέρονται στον κατάλογο της Γερμανίας αγόρασαν ή ενοικίασαν γήπεδα οικόπεδα ή/και κτίρια από την LEG Thüringen, τα οποία είχαν εξυγιανθεί με κρατικούς πόρους. Η εν λόγω πώληση ή ενοικίαση ενδέχεται να μην απέφερε έσοδα στο κράτος, γεγονός το οποίο ισοδυναμεί με μεταβίβαση δημόσιων πόρων στις εν λόγω επιχειρήσεις. Κατά συνέπεια, η Επιτροπή πρέπει να εξετάσει εάν στο πλαίσιο των μεμονωμένων συναλλαγών οι συμμετέχουσες επιχειρήσεις είχαν οικονομικό πλεονέκτημα.

α) Ο επενδυτής οικονομίας αγοράς

(21) Η Γερμανία ισχυρίζεται, μεταξύ άλλων, ότι η LEG Thüringen στον τομέα των βιομηχανικών εγκαταστάσεων ενήργησε όπως ένας ιδιώτης επενδυτής(7). Κατά συνέπεια, η επενδυτική συμπεριφορά της LEG Thüringen όσον αφορά παλαιές βιομηχανικές περιοχές συγκρίνεται με τη συμπεριφορά ιδιώτη επενδυτή. Σύμφωνα με τη θεωρία του επενδυτή που ενεργεί υπό συνθήκες οικονομίας αγοράς και τη βασική αρχή του ιδιώτη επενδυτή, οι δραστηριότητες της LEG Thüringen στον τομέα των βιομηχανικών εγκαταστάσεων δεν θα πρέπει να θεωρηθούν ως κρατικές ενισχύσεις κατά την έννοια του άρθρου 87 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ.

(22) Όσον αφορά το θέμα αυτό, η Γερμανία ισχυρίζεται ότι στο πλαίσιο της θεωρίας του ιδιώτη επενδυτή πρέπει να ληφθούν υπόψη οι εξαιρετικές οικονομικές συνθήκες που δεν γίνονται κατανοητές σε σχέση με τους κλασικούς νόμους της αγοράς. Συγκεκριμένα, η έννοια των φυσιολογικών συνθηκών μιας οικονομίας αγοράς θα πρέπει να επεκταθεί προκειμένου να ληφθούν υπόψη οι ειδικοί παράγοντες που επηρεάζουν τον ανταγωνισμό στην αγορά ακινήτων στη Θουριγγία. Η Γερμανία περιγράφει ως εξής τις ειδικές περιστάσεις που επικρατούν στη Θουριγγία: "υπάρχει σημαντικό πλεόνασμα στην πλευρά της προσφοράς και μικρός αριθμός δυνητικών αγοραστών στην πλευρά της ζήτησης", "η αξιοποίηση παλαιών βιομηχανικών περιοχών (...) πάσχει από έλλειψη δυνητικής ζήτησης", "κατά την εποχή της έρευνας η οποία πραγματοποιήθηκε το 1995 (...) υπήρχε μεγάλο πλεόνασμα βιομηχανικής οικοδομήσιμης γης (...) στα νέα ομόσπονδα κράτη (...), το οποίο στη συνέχεια αυξήθηκε περαιτέρω", "το 1995, η προσφορά σε οικοδομήσιμες εκτάσεις στα νέα ομόσπονδα κράτη ήταν 6,7 φορές μεγαλύτερη από τη ζήτηση", "οι επεκτεινόμενες εταιρείες που προσπαθούν να εισέλθουν στην αγορά προτιμούν (...) περιοχές που έχουν αναπτυχθεί πρόσφατα", "η οικοδομήσιμη βιομηχανική γη σε παλαιές βιομηχανικές περιοχές άρχισε να καθίσταται διαθέσιμη μόνον όταν η ανάγκη για γη είχε ήδη καλυφθεί σε μεγάλο βαθμό από πρόσφατα ανεπτυγμένες περιοχές και η παροχή βιομηχανικής γης ήταν ήδη πλεονασματική σε σχέση με τη ζήτηση", "οι πωλήσεις βιομηχανικής γης (...) έφθασαν στο υψηλότερο σημείο (...) το 1992", "η ανάπτυξη παλαιών βιομηχανικών περιοχών ήταν μια μακρά και δύσκολη διαδικασία, με αποτέλεσμα οι εν λόγω περιοχές να αρχίσουν να διατίθενται στην αγορά μόνο στα μέσα της δεκαετίας του 1990, με αποτέλεσμα να βρίσκονται ήδη σε σοβαρά μειονεκτική θέση από άποψη εμπορίας", "η τιμή βιομηχανικής γης παρουσιάζει καθοδική τάση".

(23) Οι εν λόγω ισχυρισμοί της Γερμανίας επιβεβαιώθηκαν από πραγματογνωμοσύνη του τμήματος έρευνας αγοράς της επιχείρησης ακινήτων Aengevelt, η οποία πραγματοποιήθηκε μετά από εντολή της LEG Thüringen και κατατέθηκε στην Επιτροπή στο πλαίσιο της επίσημης διαδικασίας έρευνας.

(24) Η Επιτροπή δεν μπορεί να συμφωνήσει με την άποψη, σύμφωνα με την οποία η LEG Thüringen ενήργησε ως επενδυτής οικονομίας της αγοράς, για τους ακόλουθους λόγους. Η LEG Thüringen ενεργεί ως γενική επιχείρηση, η οποία αναλαμβάνει την καθολική διαχείριση βιομηχανικών εκτάσεων που προορίζονται για αξιοποίηση. Στο πλαίσιο αυτό, η LEG Thüringen λειτουργεί ως εργολαβική εταιρεία κατασκευών που αναλαμβάνει την πλήρη διαδικασία από την αγορά μέχρι την αξιοποίηση. Για το λόγο αυτό πρέπει να εξεταστεί εάν μια ιδιωτική επιχείρηση ανάλογου μεγέθους όπως η LEG Thüringen, υπό τις ίδιες συνθήκες, θα ελάμβανε τις ίδιες μικροοικονομικές αποφάσεις για τη διαχείριση βιομηχανικής γης.

(25) Η LEG Thüringen αναπτύσσει τις εξεταζόμενες δραστηριότητες σε μια αγορά, η οποία χαρακτηρίζεται από υπερπροσφορά όσον αφορά τις οικοδομήσιμες βιομηχανικές εκτάσεις. Ως εκ τούτου, η LEG Thüringen εισέρχεται συνειδητά σε μια κορεσμένη αγορά(8) και λαμβάνει μέτρα για την εξυγίανση βιομηχανικών εκτάσεων, μολονότι ήδη εκ των προτέρων είναι σαφές ότι η ζήτηση θα είναι χαμηλή έως ιδιαίτερα χαμηλή. Το γεγονός ότι ανέλαβε σε μια ήδη κορεσμένη αγορά ακριβώς τις δραστηριότητες, οι οποίες ήταν ήδη πλεονασματικές, συνεπάγεται αναγκαστικά ότι οι αγοραίες τιμές θα είναι χαμηλότερες του κόστους αγοράς και εκσυγχρονισμού. Υπό τις δεδομένες συνθήκες, η εταιρεία δεν μπορεί να υπολογίζει σε μια αποδεκτή αποδοτικότητα του επενδυμένου κεφαλαίου της ούτε καν σε μακροπρόθεσμη βάση. Μια ιδιωτική εταιρεία, η οποία ενδιαφέρεται για τη μεγιστοποίηση του κέρδους της, δεν θα ακολουθούσε ανάλογη στρατηγική αγοράς.

(26) Έστω ότι η LEG Thüringen εξασφάλισε μια αγοραία τιμή κατά την αξιοποίηση των βιομηχανικών περιοχών, εάν θεωρηθεί ότι "αγοραία τιμή" σημαίνει την τιμή που οι δυνητικοί αγοραστές είναι πρόθυμοι να καταβάλουν για ένα συ γκεκριμένο αντικείμενο σε μια συγκεκριμένη χρονική στιγμή. Ωστόσο, το γεγονός αυτό δεν αποδεικνύει ότι η εν λόγω τιμή είναι το αποτέλεσμα συμπεριφοράς ιδιώτη επενδυτή σε μια οικονομία αγοράς. Σε ένα πρόγραμμα αυτού του μεγέθους και πολυπλοκότητας, μια ιδιωτική εταιρεία δεν κινείται με αποκλειστικό γνώμονα την τιμή που μπορεί να επιτύχει σε συγκεκριμένη χρονική στιγμή για ένα συγκεκριμένο αντικείμενο.

(27) Οι κοινωνικοί στόχοι περιφερειακής πολιτικής του ομόσπονδου κράτους της Θουριγγίας, όπως για παράδειγμα η δημιουργία και διατήρηση θέσεων εργασίας, η προσπάθεια να καταστεί η Θουριγγία ελκυστικότερη γενικά ως βιομηχανικός τόπος εγκατάστασης, η αντιστάθμιση των μειονεκτημάτων που παρουσιάζουν οι παλαιές βιομηχανικές περιοχές σε σύγκριση με τις νέες με αποτέλεσμα να μην προσελκύουν ενδιαφερόμενους στη σχετική αγορά(9), είναι στοιχεία τα οποία δεν λαμβάνονται υπόψη κατά την εκτίμηση της αρχής του επενδυτή οικονομίας της αγοράς(10).

(28) Κατά συνέπεια, προκύπτει ως ενδιάμεσο συμπέρασμα, ότι οι δραστηριότητες της LEG Thüringen στον τομέα των βιομηχανικών εγκαταστάσεων δεν μπορούν να εξαιρεθούν από το πεδίο εφαρμογής του άρθρου 87 της συνθήκης ΕΚ βάσει της αρχής του επενδυτή που ενεργεί σε συνθήκες οικονομίας της αγοράς.

β) Ανακοίνωση σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές

(29) Στη συνέχεια θα εξετασθεί η ανακοίνωση της Επιτροπής σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές. Συγκεκριμένα, εάν έχουν τηρηθεί τα κριτήρια της εν λόγω ανακοίνωσης, δεν υφίσταται στοιχείο ενίσχυσης. Η εν λόγω ανακοίνωση, η οποία εκδόθηκε το 1997, αντανακλά σε μεγάλο βαθμό την πρακτική της Επιτροπής όσον αφορά τη λήψη αποφάσεων στον εν λόγω τομέα(11), και κατά συνέπεια θα χρησιμοποιηθεί ως βάση της εκτίμησης και στην προκείμενη περίπτωση, που αφορά περιστατικά από το 1992 και εξής.

(30) Η ανακοίνωση αφορά ρητά μόνο τις πωλήσεις. Όσον αφορά τις ενοικιάσεις και μισθώσεις η Επιτροπή εφαρμόζει αναλογικά τις αρχές που περιλαμβάνονται στην ανακοίνωση σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων-οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές(12).

(31) Σύμφωνα με την ανακοίνωση, σε περίπτωση που έχει εφαρμοστεί διαγωνισμός άνευ όρων, με ανοικτή διαδικασία και τήρηση των διατυπώσεων δημοσιότητας, με επιλογή της υψηλότερης ή μοναδικής προσφοράς, η αγοραία τιμή που προέκυψε από την εν λόγω διαδικασία αντανακλά τη φυσική ισορροπία της αγοράς. Κατά συνέπεια, δεν έχει ευνοηθεί καμία επιχείρηση και γι' αυτό το λόγο μπορεί να αποκλεισθεί το ενδεχόμενο ενίσχυσης.

(32) Στην πλειονότητα των περιπτώσεων πώλησης και ενοικίασης(13) η LEG Thüringen τήρησε μια τέτοια διαδικασία(14). Σε όλες τις εν λόγω περιπτώσεις τοποθετήθηκαν πινακίδες επί τόπου, τουλάχιστον επί δύο μήνες, και χρησιμοποιήθηκαν ενημερωτικά φυλλάδια και διαφημίσεις στο Διαδίκτυο και στον Τύπο, ενώ ενίοτε το σχέδιο παρουσιάσθηκε σε περιφερειακές και μεγαλύτερες εμπορικές εκθέσεις. Κατ' αυτόν τον τρόπο θεωρείται ότι τα εν λόγω σχέδια δημοσιοποιήθηκαν επαρκώς και ότι όλοι οι δυνητικοί αγοραστές ενημερώθηκαν για την πώληση. Δεδομένου ότι δεν τέθηκε κανένας περιορισμός όσον αφορά τον συγκεκριμένο τελικό χρήστη, η πώληση θεωρείται ότι πραγματοποιήθηκε άνευ όρων. Στις περισσότερες περιπτώσεις παρουσιάστηκε μόνον ένας ενδιαφερόμενος. Όταν οι ενδιαφερόμενοι ήταν περισσότεροι, επιλέγει ο πλειοδότης.

(33) Εκτός από το διαγωνισμό, η ανακοίνωση προβλέπει επίσης την αποτίμηση από ανεξάρτητο εμπειρογνώμονα. Σε τρεις περιπτώσεις η LEG Thüringen ζήτησε μια ανεξάρτητη αποτίμηση για τον καθορισμό της αγοραίας αξίας κατά την έννοια του σημείου ΙΙ.2 της ανακοίνωσης σχετικά με τις πωλήσεις δημοσίων οικοπέδων-γηπέδων. Σε δύο περιπτώσεις η Γερμανία κατέθεσε, στο πλαίσιο της διαδικασίας ελέγχου, αποτίμηση, στην οποία εξετάζονται τα συγκεκριμένα χαρακτηριστικά των εν λόγω περιπτώσεων. Η τιμή πώλησης που πέτυχε η LEG Thüringen υπερβαίνει τις εκτιμήσεις των ανεξάρτητων εμπειρογνωμόνων όσον αφορά την αγοραία αξία.

(34) Κατά συνέπεια, διαπιστώνεται ότι οι δραστηριότητες της LEG Thüringen όσον αφορά τις επιχειρήσεις που αναφέρονται στις αιτιολογικές σκέψεις 32 και 33 είναι σύμφωνες με την ανακοίνωση της Επιτροπής σχετικά με στοιχεία κρατικής ενίσχυσης στις πωλήσεις γηπέδων, οικοπέδων και κτιρίων από τις δημόσιες αρχές. Κατά συνέπεια, δεν υφίσταται στοιχείο ενίσχυσης.

γ) Σύγκριση μεταξύ επιτευχθείσας και ανόθευτης αγοραίας τιμής

(35) Σε τέσσερις συναλλαγές δεν τηρήθηκαν τα κριτήρια της προαναφερθείσας ανακοίνωσης. Για να διαπιστωθεί εάν οι τέσσερις εν λόγω επιχειρήσεις αποκόμισαν οικονομικό πλεονέκτημα, η Επιτροπή θα συγκρίνει την πραγματικά επιτευχθείσα τιμή πώλησης με μια εκτιμηθείσα βάση εκ των υστέρων ανάλυσης της αγοράς. Ωστόσο, στην προκειμένη περίπτωση, μια εκ των υστέρων εκτιμηθείσα αγοραία τιμή δεν αποτελεί επαρκή απόδειξη, δεδομένου ότι η Επιτροπή θεωρεί ότι η αγοραία τιμή για μη οικοδομημένη βιομηχανική γη επηρεάστηκε από την LEG Thüringen λόγω της ιδιαίτερης συμπεριφοράς της στην αγορά.

(36) Σύμφωνα με την πραγματογνωμοσύνη της εταιρείας Aengevelt σε περίοδο πέντε ετών (από τα μέσα του 1993 μέχρι τα μέσα του 1998) η τιμή των γηπέδων-οικοπέδων της εξεταζόμενης κατηγορίας κατρακύλησε από 46 ευρώ/m2 (90 DEM) σε 13 ευρώ/m2 (25,5 DEM). Η εν λόγω απότομη πτώση των τιμών μπορεί να αποδοθεί σε διάφορους λόγους, όπως για παράδειγμα την ύφεση της επενδυτικής δραστηριότητας στην Ανατολική Γερμανία και συγκυριακές επιρροές. Ωστόσο, είναι επίσης προφανές ότι οι μαζικές δραστηριότητες της LEG Thüringen στο εν λόγω τμήμα της αγοράς συνέβαλαν στη μείωση των τιμών. Αποτελεί βασική παραδοχή της οικονομικής θεωρίας ότι ο πολλαπλασιασμός της προσφοράς σε μια ήδη κορεσμένη αγορά έχει αυτό το αποτέλεσμα.

(37) Ως εκ τούτου, η Επιτροπή δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει ως γνώμονα την εξαιρετικά χαμηλή τιμή που καθορίστηκε για τις εξεταζόμενες περιπτώσεις συναλλαγών - συγκεκριμένα κατά τα έτη 1995-1997 και 1998 - δεδομένου ότι η τιμή αυτή προκλήθηκε τεχνητά λόγω της συμπεριφοράς της LEG Thüringen στην αγορά.

(38) Δεδομένου ότι η LEG Thüringen άρχισε να πραγματοποιεί μεγάλης κλίμακας αγορές και πωλήσεις στο βιομηχανικό τομέα από τα μέσα του 1994(15), η Επιτροπή χρησιμοποίησε το έτος αυτό ως σημείο αναφοράς. Σύμφωνα με την πραγματογνωμοσύνη της εταιρείας Aengevelt, η τιμή για μη οικοδομημένη βιομηχανική γη ήταν τότε περίπου 24,5 ευρώ/m2 (48 DEM).

(39) Δεδομένου ότι και στις τέσσερις περιπτώσεις οι τιμές συναλλαγής όσον αφορά μη οικοδομημένες βιομηχανικές εκτάσεις υπερέβησαν τα 24,5 ευρώ/m2, η Επιτροπή διαπιστώνει ότι οι εν λόγω επιχειρήσεις δεν έλαβαν οικονομικό πλεονέκτημα και κατά συνέπεια δεν ισχύει το άρθρο 87 της συνθήκης ΕΚ,

ΕΞΕΔΩΣΕ ΤΗΝ ΠΑΡΟΥΣΑ ΑΠΟΦΑΣΗ:

Άρθρο 1

Τα μέτρα της Γερμανίας που εξετάζονται στην παρούσα απόφαση σχετικά με δραστηριότητες πώλησης και ενοικίασης μέσω της Landesentwicklungsgesellschaft mbH Thüringen στον τομέα των βιομηχανικών εγκαταστάσεων, δεν περιέχουν στοιχεία ενίσχυσης και δεν συνιστούν ενίσχυση κατά την έννοια του άρθρου 87 παράγραφος 1 της συνθήκης ΕΚ.

Άρθρο 2

Η παρούσα απόφαση απευθύνεται στην Ομοσπονδιακή Δημοκρατία της Γερμανίας.

Βρυξέλλες, 9 Απριλίου 2002.

Για την Επιτροπή

Mario Monti

Μέλος της Επιτροπής

(1) ΕΕ C 280 της 2.10.1999, σ. 8.

(2) Bλέπε υποσημείωση 1.

(3) Για περισσότερες λεπτομέρειες βλέπε την απόφαση της Επιτροπής να κινήσει την επίσημη διαδικασία έρευνας, ιδίως τα σημεία 2.2 έως 3.1 (υποσημείωση 1).

(4) ΕΕ C 209 της 10.7.1997, σ. 3.

(5) Όπως επίσης απόφαση της 25ης Μαρτίου 1999 στην υπόθεση Τ-37/97, Forges de Clabecq SA/Επιτροπή, Συλλογή 1999, σ. II-0859, παράγραφος 3.

(6) Επιστολή της Γερμανίας της 9ης Απριλίου 1999.

(7) Επιστολή της Γερμανίας της 28ης Ιουλίου 1999.

(8) Η LEG Thüringen ιδρύθηκε το 1992, όταν η πώληση βιομηχανικής γης είχε ήδη επιτύχει το ανώτατο επίπεδο τιμών. Βλέπε παράγραφο 22.

(9) Βλέπε υποσημείωση 8. Υψηλότερο κόστος ανάπτυξης και εξυγίανσης στην περίπτωση των παλαιών βιομηχανικών περιοχών, υψηλότερος κίνδυνος για παλαιά απόβλητα, αρνητική εικόνα του τόπου εγκατάστασης, ασαφές ιδιοκτησιακό καθεστώς, χαρακτηρισμός κτιρίων ως διατηρητέων, καθυστερήσεις για την αποκατάσταση της οικοδομησιμότητας, ανεπαρκής υποδομή, περιορισμοί όσον αφορά τη χάραξη οικοπέδων και μειονεκτήματα όσον αφορά τη θέση, και ιδίως τις μεταφορικές συνδέσεις.

(10) Απόφαση του Δικαστηρίου των Ευρωπαϊκών Κοινοτήτων της 10ης Ιουλίου 1986στην υπόθεση C-40/85, Βέλγιο/Επιτροπή, Συλλογή 1986, σ. 2321, σκέψη 13

(11) Βλέπε απόφαση της Επιτροπής στην υπόθεση Fresenius (ΕΕ C 21 της 25.1.1994, σ. 4) και απόφαση 98/384/ΕΚ της Επιτροπής (ΕΕ L 171 της 17.6.1998, σ. 36).

(12) Βλέπε απόφαση 2000/389/ΕΚ της Επιτροπής ("English Partnerships"), (ΕΕ L 145 της 20.6.2000, σ. 27) και απόφαση της Επιτροπής της 12ης Ιανουαρίου 2001 στην υπόθεση Business Infrastructure Development, ενίσχυση αριθ. 657/1999, που υπάρχει στο Internet στη διεύθυνση της Γενικής Γραμματείας της Ευρωπαϊκής Επιτροπής

http://europa.eu.int/comm/ secretariat_general/sgb/droit_com/ index_en.htm

aides

(13) Περιπτώσεις στις οποίες το ετήσιο ενοίκιο υπερβαίνει τα 15338,78 ευρώ.

(14) Η Επιτροπή διαθέτει πίνακα με όλες τις επιχειρήσεις, βλέπε αιτιολογική σκέψη 10.

(15) Επιστολή της Γερμανίας της 6ης Ιουλίου 2000.