31997Y0710(01)

Sdělení Komise o prvcích státní podpory při prodejích pozemků a staveb orgány veřejné moci

(97/C 209/03)

(Text s významem pro EHP)

I. ÚVOD

Komise v posledních letech mnohokrát vyšetřovala prodeje veřejně vlastněných pozemků a staveb, aby zjistila, zda byl při těchto prodejích přítomen prvek státní podpory ve prospěch kupujících. Komise vypracovala obecné pokyny členským státům, aby zprůhlednila svůj obecný přístup k problematice státní podpory při prodeji pozemků a staveb orgány veřejné moci a aby snížila počet případů, které musí vyšetřovat.

Tyto obecné pokyny pro členské státy:

- popisují jednoduchý postup, který umožňuje členským státům uskutečňovat prodeje pozemků a staveb způsobem, který automaticky vylučuje přítomnost státní podpory,

- jasně stanoví případy prodejů pozemků a staveb, které by měly být oznámeny Komisi, aby mohla posoudit, zda určité transakce obsahují, či neobsahují podporu, a pokud obsahují, zda pomoc je či není slučitelná se společným trhem,

- umožňují Komisi urychleně vyřizovat všechny stížnosti nebo podání třetích stran a zaměřovat její pozornost na případy domnělé podpory spojené s prodeji pozemků a staveb.

Tyto pokyny berou v úvahu skutečnost, že ve většině členských států existují rozpočtová ustanovení, která v zásadě zajišťují, že se veřejný majetek neprodává pod cenou. Proto jsou procedurální opatření doporučená k zamezení uplatňování pravidel o státní podpoře formulována způsobem, který by měl zpravidla umožnit členským státům postupovat ve shodě s pokyny, aniž by měnily své vnitrostátní postupy.

Pokyny se týkají pouze prodejů veřejně vlastněných pozemků a staveb. Netýkají se veřejného nabývání pozemků a staveb nebo pronájmu či nájmu pozemků a staveb orgány veřejné moci. Takové úkony mohou obsahovat také prvky státní podpory.

Pokyny nemají vliv na zvláštní ustanovení nebo zvyklosti členských států, jejichž smyslem je podporovat kvalitu a dosažitelnost individuální bytové výstavby.

II. ZÁSADY

1. Prodej na základě nepodmíněného nabídkového řízení

Prodej pozemků a staveb, který následuje po dostatečně zveřejněném, otevřeném a nepodmíněném nabídkovém řízení srovnatelném s veřejnou dražbou, a který přijímá nejlepší nebo jedinou nabídku, je podle definice za tržní cenu a tudíž neobsahuje státní podporu. Skutečnost, že před nabídkovým řízením existovala rozdílná ocenění pozemků a staveb, např. pro účetní účely nebo pro stanovení předložené počáteční minimální nabídky, není podstatná.

a) Nabídka je "dostatečně zveřejněna", pokud je opakovaně inzerována po přiměřeně dlouhou dobu (dva a více měsíců) ve vnitrostátním tisku, realitních novinách nebo jiných příslušných publikacích a prostřednictvím obchodníků s nemovitostmi oslovujících široký okruh možných kupujících, takže jsou na ni upozorněni všichni potencionální kupující.

Zamýšlený prodej pozemků a staveb, který může z hlediska své vysoké hodnoty nebo jiných rysů přitahovat investory působící v evropském nebo mezinárodním měřítku, by měl být oznámen v publikacích, které vycházejí pravidelným mezinárodním nákladem. Takové nabídky by měly být také zveřejňovány prostřednictvím obchodníků oslovujících zákazníky v evropském nebo mezinárodním měřítku.

b) Nabídka je "nepodmíněná", pokud má jakýkoli kupující bez ohledu na to, zda podniká, či nepodniká nebo bez ohledu na povahu svého podnikání obecně možnost nabýt pozemky a stavby a užívat je pro své vlastní účely. Omezení mohou být uložena kvůli předejití ohrožení veřejného zájmu, z důvodů ochrany životního prostředí nebo aby bylo zamezeno ryze spekulativním nabídkám. Omezení možnosti užívání pozemků a staveb uložená vlastníkovi městským nebo regionálním plánem podle vnitrostátního práva nemají vliv na nepodmíněnou povahu nabídky.

c) Jestliže podmínkou prodeje je, že má budoucí vlastník převzít ve prospěch orgánů veřejné moci nebo v obecném veřejném zájmu zvláštní povinnosti, které jsou jiné než vyplývající z obecného vnitrostátního práva nebo z rozhodnutí stavebních úřadů nebo úřadů ve vztahu k obecné ochraně a zachování životního prostředí a k veřejnému zdravotnictví, má být nabídka ve smyslu výše uvedeného vymezení považována za "nepodmíněnou" pouze v případě, kdyby všichni potencionální kupující museli nebo mohli splnit danou povinnost, bez ohledu na to, zda podnikají či ne nebo na povahu jejich podnikání.

2. Prodej bez nepodmíněného nabídkového řízení

a) Ocenění nezávislým odborníkem

Jestliže orgány veřejné moci nechtějí použít postupu popsaného v bodě 1, mělo by být před jednáními o prodeji provedeno nezávislé ocenění jedním nebo více nezávislými majetkovými odhadci, aby byla stanovena tržní hodnota na základě obecně uznávaných tržních ukazatelů a oceňovacích norem. Takto stanovená tržní cena je minimální prodejní cenou, která může být dohodnuta bez udělení státní podpory.

"Majetkovým odhadcem" se rozumí osoba s dobrou pověstí, která

- získala odpovídající titul v uznávaném vzdělávacím zařízení nebo má rovnocennou vysokoškolskou kvalifikaci,

- má přiměřené zkušenosti a je způsobilá v oceňování pozemků a staveb podle místa a majetkové kategorie.

Jestliže v některém členském státě neexistují odpovídající zavedené vysokoškolské kvalifikace, měl by být majetkový odhadce členem uznávané profesní organizace zabývající se oceňováním pozemků a staveb a:

- být jmenován soudy nebo orgánem s rovnocenným statutem a

- vlastnit přinejmenším uznávané osvědčení o středoškolském vzdělání a být vyškolen na dostatečné úrovni s nejméně třemi lety praxe v oceňování pozemků a staveb a se znalostmi oceňování pozemků a staveb v dané lokalitě.

Odhadce by měl být při výkonu svých úkolů nezávislý, tj. orgány veřejné moci by neměly být oprávněny vydávat příkazy ohledně výsledku oceňování. Státní úřady, které provádějí ocenění, a státní úředníci nebo zaměstnanci mají být považováni za nezávislé za předpokladu, že je účinně vyloučen nepřípustný vliv na jejich závěry.

"Tržní cenou" se rozumí cena, za kterou by mohly být pozemky a stavby prodány na základě soukromé smlouvy mezi dobrovolným prodávajícím a kupujícím "na vzdálenost paže" v den ocenění za předpokladu, že je majetek veřejně obchodovatelný, že tržní podmínky umožňují řádné dispoziční právo a že je s ohledem na povahu majetku k dispozici běžná doba pro sjednání prodeje [1].

b) Rozpětí

Jestliže je po přiměřeném úsilí prodat pozemky a stavby za tržní cenu jasné, že není možno obdržet odhadcem stanovenou cenu, je za jsoucí v souladu s tržními podmínkami možno považovat až 5 % odchylku od výše uvedené ceny. Jestliže je po uplynutí další přiměřené doby jasné, že pozemky a stavby nemohou být prodány za cenu stanovenou odhadcem sníženou o 5 % rozpětí, může být provedeno nové ocenění, které musí vzít v úvahu získanou zkušenost a obdržené nabídky.

c) Zvláštní povinnosti

S prodejem mohou být ve veřejném zájmu spojeny zvláštní povinnosti, které se váží na pozemky a stavby a ne na kupujícího nebo na jeho hospodářské aktivity, za předpokladu, že je každý případný kupující musí a v podstatě je schopen splnit bez ohledu na to, zda podniká či ne nebo bez ohledu na povahu jeho podnikání. Ekonomická nevýhodnost takových povinností by měla být zvlášť ohodnocena nezávislými odhadci a může být započítána do kupní ceny. Povinnosti, jejichž plnění by bylo přinejmenším částečně ve vlastním zájmu kupujícího, by měly být vyhodnoceny se zřetelem k výše uvedené skutečnosti: mohou být například výhodou z hlediska inzerce, sponzorství sportu nebo umění, celkového dojmu, zlepšení životního prostředí kupujícího nebo rekreačních zařízení pro vlastní zaměstnance kupujícího.

Ekonomické zatížení spojené s povinnostmi ležícími na všech vlastnících podle obecného práva nemá být od prodejní ceny odpočítáváno (to by zahrnovalo například péči o pozemky a stavby a údržbu pozemků a staveb jako součást běžných sociálních povinností k majetkovému vlastnictví nebo placení daní a podobných poplatků).

d) Náklady orgánů

Prvotní náklad veřejných orgánů na nabytí pozemků a staveb je ukazatelem tržní hodnoty, pokud neuplyne podstatná doba mezi nákupem a prodejem pozemků a staveb. Proto by zpravidla neměla být po dobu nejméně tří let po nabytí stanovena tržní hodnota nižší, než byl prvotní náklad, pokud by nezávislý odhadce zvlášť neprokázal obecný pokles tržních cen pozemků a staveb na příslušném trhu.

3. Oznámení

Členské státy by proto měly oznamovat Komisi bez dotčení pravidla de minimis [2] následující transakce, aby Komise mohla stanovit, zda je přítomna státní podpora, a v případě, že je přítomna, určit její slučitelnost se společným trhem:

a) všechny prodeje, které nebyly uzavřeny na základě otevřeného a nepodmíněného nabídkového řízení přijímajícího nejlepší nebo jedinou nabídku, a

b) všechny prodeje, které byly při neprovedení takového řízení uskutečněny pod tržní hodnotou stanovenou nezávislými odhadci.

4. Stížnosti

V případě, že Komise obdrží stížnost nebo jiné podání od třetích stran, které tvrdí, že je ve smlouvě o prodeji pozemků a staveb orgány veřejné moci přítomen prvek státní podpory, Komise bude předpokládat, že o státní podporu nejde, jestliže údaje poskytnuté příslušným členským státem prokáží dodržení výše uvedených zásad.

[1] Čl. 49 odst. 2 směrnice Rady 91/674/EHS (Úř. věst. L 374, 31.12.1991, s. 7).

[2] Úř. věst. C 68, 6.3.1996, s. 9.

--------------------------------------------------