19.10.2016   

HR

Službeni list Europske unije

L 282/75

(1)

Komisija je u svibnju 2011. saznala iz novinskih članaka i iz podnesaka građana da općina Eindhoven planira pružiti financijsku potporu profesionalnom nogometnom klubu Philips Sport Vereniging (dalje u tekstu: „PSV”). Komisija je 2010. i 2011. zaprimila i pritužbe u vezi s mjerama u korist drugih profesionalnih nogometnih klubova u Nizozemskoj, odnosno MVV-a u Maastrichtu, Willema II. u Tilburgu, FC Den Boscha u 'sHertogenboschu i NEC-a u Nijmegenu. Nizozemska je Komisiji dostavila informacije o mjeri koja se odnosi na PSV 26. i 28. srpnja 2011.

(2)

Dopisom od 6. ožujka 2013., Komisija je obavijestila Nizozemsku da je odlučila pokrenuti postupak iz članka 108. stavka 2. Ugovora u vezi s mjerama u korist klubova Willem II., NEC, MVV, PSV i FC Den Bosch.

(3)

Odluka Komisije o pokretanju postupka (dalje u tekstu: „odluka o pokretanju postupka” objavljena je u Službenom listu Europske unije  (2). Komisija je pozvala zainteresirane strane da dostave svoje primjedbe na predmetne mjere.

(4)

Nizozemska je dopisima od 6. lipnja i 12. studenoga 2013. te 12. i 14. siječnja i 22. travnja 2016. dostavila svoja opažanja povezana s mjerom u korist kluba PSV.

(5)

Komisija je zaprimila primjedbe od sljedećih zainteresiranih strana: od općine Eindhoven (dalje u tekstu: „općina”) 23. svibnja 2013., 11. rujna 2013. i 26. rujna 2013. te od kluba PSV 24. svibnja 2013. Komisija ih je proslijedila Nizozemskoj koja je imala priliku dostaviti svoj odgovor. Nizozemska je dostavila komentare dopisom od 12. studenoga 2013.

(6)

Sastanci s Nizozemskom održali su se 9. srpnja 2013., 25. veljače 2015. i 13. listopada 2015.

(7)

Općina je 17. srpnja 2013. Općem sudu podnijela žalbu protiv odluke o pokretanju postupka od 6. ožujka 2013. (3)

(8)

Nakon odluke o pokretanju postupka i u dogovoru s Nizozemskom, pokrenuti su odvojeni istražni postupci za različite klubove. Istražni postupak koji se odnosi na PSV evidentiran je pod brojem predmeta SA.41613.

(9)

Nacionalni nogometni savez Koninklijke Nederlandse Voetbal Bond (dalje u tekstu: „KNVB”) krovna je organizacija za profesionalna i amaterska nogometna natjecanja. Profesionalni nogomet u Nizozemskoj organiziran je kao sustav od dvije lige. U sezoni 2014./2015. sastojao se od 38 klubova od kojih ih je 18 igralo u prvoj ligi (eredivisie), a 20 u drugoj ligi (eerste divisie).

(10)

Klub PSV osnovan je 1913. i utakmice kod kuće igra u Eindhovenu. Poslovne djelatnosti kluba PSV objedinjene su 1999. u društvo s ograničenom odgovornošću [naamloze vennootschap]. Sve dionice, osim jedne, bile su u vlasništvu zaklade PSV Football. Vlasnik preostalog udjela bio je nogometni klub PSV iz Eindhovena. Klub PSV igra u prvoj ligi i stalno se natječe za najviša mjesta u ligi. Prvo mjesto u prvoj ligi osvojio je u sezoni 2014./2015. i u sezoni 2015./2016. Klub PSV redovito sudjeluje u europskim prvenstvima i osvojio je i Europsko prvenstvo (1987./1999.) i kup UEFA (1977./1978.).

(11)

Klub PSV vlasnik je svog nogometnog stadiona pod nazivom stadion Phillips (dalje u tekstu: „stadion”). Do 2011. bio je i vlasnik zemljišta na kojem se stadion nalazi i kompleksa za treniranje De Herdgang. Klub PSV suočio se 2011. s ozbiljnim problemima s likvidnošću zbog čega se obratio općini, trgovačkom društvu Philips i nekoliko drugih trgovačkih društava u Eindhovenu te nekim bankama. Neka od tih trgovačkih društva pristala su odobriti klubu PSV nove kredite ili izmijeniti postojeće kako bi mu pomogla da prebrodi teško razdoblje.

(12)

Tada su općina i klub PSV dogovorili transakciju prodaje i povratnog najma. Dogovorili su se da će općina kupiti zemljište na kojem se nalazi stadion i kompleks za treniranje za 48 385 000 EUR. Vrijednost zemljišta stadiona procijenjena je na 41 160 000 EUR. Kako bi mogla financirati tu kupnju, općina je s bankom sklopila ugovor o dugoročnom kreditu sličnog iznosa po fiksnoj kamati. Zemljište na kojem se nalazi stadion stavljeno je na raspolaganje klubu PSV na temelju dugoročnog najma (erfpacht) u trajanju od 40 godina, koji se može produljiti ako klub PSV to zatraži. Godišnja najamnina iznosi 2 463 030 EUR. Godišnja najamnina obuhvaća najam zemljišta na kojem se nalazi stadion (1 863 743 EUR), zemljišta ispod kompleksa za treniranje (327 151) i parkirališta (272 135 EUR). Ugovor je sadržavao klauzulu da će se najamnina preispitati nakon 20 godina.

(13)

Nizozemska nije obavijestila Komisiju, u skladu s člankom 108. stavkom 3. Ugovora, da planira izvršiti transakciju prodaje i povratnog najma.

(14)

U odluci o pokretanju postupka Komisija je izrazila stajalište da bi se mjerama potpore profesionalnim nogometnim klubovima moglo narušiti tržišno natjecanje i da bi one mogle utjecati na trgovinu među državama članicama u smislu članka 107. stavka 1. Ugovora. Komisija je također sumnjala u primjerenost utvrđene prodajne cijene zemljišta na kojem se nalazi stadion i najamnine za zemljište. Donijela je preliminarni zaključak da je općina uporabom državnih sredstava osigurala selektivnu prednost klubu PSV, što znači da mu je pružila potporu.

(15)

Posebno u pogledu oslanjanja Nizozemske na Komunikaciju Komisije o elementima državne potpore kod prodaje zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti (4) (dalje u tekstu: „Komunikacija o prodaji zemljišta”) Komisija je ponovila da se smjernice navedene u toj Komunikaciji, kako je navedeno u njezinom uvodu, „odnose samo na prodaju zemljišta i zgrada u javnome vlasništvu. Ne odnose se na javnu kupnju zemljišta i zgrada ili na davanje u zakup ili najam zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti. Spomenute transakcije mogu također uključivati elemente državne potpore.”

(16)

Kada je riječ o vanjskim stručnjacima na čije se mišljenje oslanjala općina, Komisija je dvojila u valjanost toga što su procjenitelji u svojim izračunima upotrijebiti cijenu zemljišta za miješanju uporabu umjesto cijene zemljišta. Komisija je također dvojila jesu li dobit i dodatak za rizik koji su se upotrebljavali za izračun vrijednosti zemljišta za budući razvoj nakon dugoročnog najma bili realistični.

(17)

Komisija u toj fazi nije bila uvjerena da je općina imala namjeru osigurati da je transakcija u skladu s načelom subjekta u tržišnom gospodarstvu (dalje u tekstu: „MEIP”). Ona je zapravo pokušala izbjeći poslovanje s gubitkom. Drugim riječima, uvedene su zaštitne mjere kako bi transakcija imala neutralni utjecaj na njezin proračun. To ne bi bilo prihvatljivo uobičajenom subjektu u tržišnom gospodarstvu, čak i da se za procjenu vrijednosti zemljišta i određivanje iznosa najamnine oslanjao na mišljenje vanjskih stručnjaka.

(18)

Nizozemska smatra da transakcija ne čini državnu potporu iz sljedećih razloga: (a) vrijednost zemljišta i godišnju najamninu utvrdili su vanjski stručnjaci u skladu s Komunikacijom o prodaji zemljišta. Tom Komunikacijom osigurao bi se odgovarajući okvir za ocjenjivanje kvalitete ove transakcije u smislu državne potpore: (b) klub PSV platit će općini na temelju dugoročnog ugovora o najmu najamninu koja je viša od iznosa obroka koje općina otplaćuje banci, čime se osigurava da operacija nije samo financijski neutralna za općinu; (c) klub PSV osigurat će jamstvo za plaćanja obuhvaćena prodajom sezonskih karata; (d) ako klub PSV ode u stečaj, zemljište i stadion ostat će općini; e) iznos najamnine preispitat će se nakon 20 godina na temelju novog izvješća o procjeni vrijednosti.

(19)

Nizozemska smatra da je općina kupnjom zemljišta na kojem se nalazi stadion postupala prema tržišnim uvjetima u skladu s načelom subjekta u tržišnom gospodarstvu i načelom vjerovnika u tržišnom gospodarstvu. Zatražila je neovisnu procjenu vrijednosti zemljišta kao bi se utvrdila cijena transakcije na temelju tržišne vrijednosti zemljišta.

(20)

Kada je riječ o procjeni vrijednosti zemljišta kao zemljišta za miješanu uporabu, Nizozemska napominje da se svaka procjena vrijednosti u kontekstu usporedbe između postupanja javnih i privatnih ulagača mora obavljati upućivanjem na stav koji bi privatni ulagač u tržišnom gospodarstvu imao u trenutku predmetne transakcije uzimajući u obzir dostupne informacije i očekivane promjene u budućnosti. Stoga je stručnjak dobio zadaću utvrditi vrijednost zemljišta u trenutačnom stanju u slučaju prodaje na temelju navodno najbolje ponude, nakon dobro pripremljene ponude na temelju tržišta, uzimajući u obzir mogućnosti za razvoj terena.

(21)

U skladu s time, Nizozemska upućuje na neovisno izvješće o procjeni vrijednosti zemljišta u kojem je navedeno da se evaluacijom moraju uzeti u obzir moguće realistične i predvidive buduće promjene koje bi mogle utjecati na zemljište. U izvješću se razmatraju moguće promjene na lokaciji gdje se nalazi zemljište i zaključuje se da bi se, u slučaju nestanka stadiona, zemljište vjerojatno upotrebljavalo kao zona miješane uporabe s uredskim i stambenim zgradama. Procjenu vrijednosti trebalo bi temeljiti na toj mogućnosti čak i ako do te promjene možda neće doći još desetljećima. Nizozemska ističe, a tako je navedeno i u izvješću o procjeni vrijednosti, da je ta pretpostavka realistična posebno zato što se zemljište nalazi u središtu grada. Mogućnost postupnog rasta vrijednosti veća je za zemljišta smještena u središtu nego za ona smještena u predgrađu. U ovom slučaju općina je u dobrom položaju jer sama odlučuje o urbanom planiranju i stoga i o mogućoj uporabi stadiona u budućnosti.

(22)

Nizozemska tvrdi da je pretpostavljena/moguća miješana uporaba zemljišta za stanove/uredske prostore u okvirima logike novijeg urbanog razvoja u području u kojem se nalazi stadion te u skladu s budućim izgledima. Neposredno okruženje zemljišta razvilo se iz pretežno industrijskog područja u miješano stambeno-uredsko područje u središtu grada. Općina ima vlastiti interes za područje stadiona jer je stjecanje strateški važnog zemljišta dio njezine strategije urbanog razvoja kako je utvrđena u njezinom planu „Interimstructuurvisie 2009”. U tom dokumentu priprema se obnova napuštenih industrijskih područja u središnja urbana područja sa stambenim zgradama, kreativnim aktivnostima, trgovinama i uredima. Dio te strategije jest rano osiguravanje strateškog zemljišta kao dijela dugoročne investicijske strategije za ostvarivanje planova. U skladu s tom logikom, i budući da ne može istodobno ostvariti sve prostorne planove za pojedina područja, općina želi kombinirati stjecanje zemljišta (kako bi ga osigurala) s dugoročnim davanjem u najam. Sporazum o stadionu stoga je u okvirima te logike planiranja. Općina je nakon preuzimanja vlasništva zaključila da je to izvrsna prilika koja je u njezinom interesu. Time bi se istodobno osigurao pouzdani priljev prihoda od kupnje zemljišta za vrijeme trajanja dugoročnog najma.

(23)

Stoga se u izvješću o procjeni vrijednosti zemljišta smatra, upućujući na opće prihvaćeni standard da bi vrijednost zemljišta trebalo procjenjivati na temelju najveće i najbolje uporabe područja, da bi se cijena trebala temeljiti na cijeni zemljišta za miješanu uporabu. U izvješće o procjeni vrijednosti uključeni su i očekivani troškovi rušenja postojećih zgrada i razvoj područja te očekivana cijena izgradnje stanova ili ureda. Procjenom vrijednosti uspoređuje se moguća vrijednost ureda i stanova s novijim zgradama u budućnosti. Kao dodatni čimbenik za ublažavanje rizika, procjenitelj pretpostavlja indeks podne površine od samo 80 % u usporedbi sa sličnim projektima.

(24)

U izvješću o procjeni vrijednosti zemljišta kao osnova za utvrđivanje iznosa godišnjeg najma uzima se pretpostavljena vrijednost zemljišta na kojem se nalaze stadion i kompleks za treniranje (čija je zajednička vrijednost procijenjena na 48 385 000 EUR) i parkirališta koje je već bilo u vlasništvu općine (vrijednost 6 010 000 EUR). Kao referentna vrijednost upotrebljava se kamata za dugoročne nizozemske državne obveznice iz 2011. od 3,54 %. Tome se dodaje premija od 1,5 % za pokrivanje rizika od smanjenja vrijednosti zemljišta i/ili neispunjenja platnih obveza. Najamnina se stoga utvrđuje na način da se općini osigura povrat od 5,04 %:

(25)

U procjeni vrijednosti vanjskog stručnjaka pretpostavlja se povećanje vrijednosti zemljišta tijekom 40 godina u skladu s očekivanom prosječnom godišnjom stopom inflacije od 1,7 %. Na osnovu toga procjenom vrijednosti utvrđeno je da bi društvo PSV trebalo plaćati godišnju najamninu u iznosu od 2 463 030 EUR. Nizozemska tvrdi da je taj iznos u skladu s najamninom koju profesionalni nogometni klubovi plaćaju za najam stadiona u drugim dijelovima zemlje te da je stoga u skladu s tržišnim uvjetima. U pogledu pretpostavljenog povećanja vrijednosti zemljišta od 1,7 %, u studiji je dopušteno smanjenje akumulirane vrijednosti zemljišta nakon 20 godina za 22,5 % kao sigurnosni dodatak i godišnji procijenjeni iznos najamnine od 21. godine utvrđuje se na temelju te niže osnovice. S obzirom na sigurnosni dodatak od 22,5 %, stvarna stopa aprecijacije koja se upotrebljava u procjeni vrijednosti iznosi 1,01 % za svih 40 godina (0,4 % za prvih 20 godina).

(26)

Izvješćem se potvrđuje da bi dugoročni zajam dulji od 15 godina mogao uključivati određene rizike. S gledišta subjekta u tržišnom gospodarstvu, dugo razdoblje tijekom kojeg on još ne može ostvariti vrijednost imovine koja se nalazi u zoni za miješanu uporabu prebija se, međutim, najamninom koja je već utemeljena na pretpostavljenoj vrijednosti miješane uporabe čestice zemljišta. On će se potpuno preispitati nakon 20 godina na temelju novog izvješća o procjeni vrijednosti. Tim preispitivanjem bit će obuhvaćena vrijednost zemljišta i odgovarajući povrat na tu vrijednost. Takvim najmom osigurava se prihod za vrijeme trajanja ugovora o najmu uz naknadnu mogućnost ostvarenja potencijala zemljišta.

(27)

Rizici za općinu bili bi ograničeni i drugim čimbenicima. U pogledu rizika od prenamjene, pretpostavka iz izvješća o procjeni vrijednosti u pogledu prenamjene temelji se na činjenici da su područja oko stadiona već prenamijenjena iz zemljišta za industrijsku uporabu u zemljišta za miješanu uporabu. U jednom slučaju ulagač je ostvario prenamjenu u roku od osam tjedana. Stoga su procjenitelji i tu pretpostavku prihvatili kao realističnu. Nije se uzela u obzir moć općine da utječe na postupak planiranja već se promatrao razvoj u okolnim područjima i administrativna praksa izdavanja dozvola i ponovno razvrstavanje privatnim građevinskim tvrtkama. U zakonima o planiranju dopuštena je fleksibilna prenamjena. U cilju daljnjeg smanjenja rizika u izračunima, u izvješću o procjeni vrijednosti zemljišta pretpostavila se niža gustoća izgradnje nego na susjednim česticama.

(28)

Čak i kada bi se namjena zemljišta na kojem se nalazi stadion zadržala onakvom kakva jest, to ne bi značilo veliki rizik. Trenutačna namjena jest za stadion i komercijalnu uporabu. Takvom namjenom, ako se zadrži, može se postići samo malo niža vrijednost zemljišta. Nizozemska tvrdi da bi bila dopuštena bilo kakva komercijalna uporaba na toj lokaciji te razvoj profitabilnih poslovnih djelatnosti. Neovisni procjenitelj zaključio je da je miješana uporaba primjerena osnova za procjenu vrijednosti. Općina to nije predložila.

(29)

U ugovoru o dugoročnom najmu predviđeno je da će, u slučaju da klub PSV ne bude plaćao najamninu ili ode u stečaj, zemljište i stadion biti na potpunom raspolaganju općini koja može razvijati potencijal zemljišta. Zgrade na zemljištu postat će vlasništvo općine. Kako je prethodno navedeno, u vrijednosti transakcije od 48 385 000 EUR već su uzeti u obzir očekivani troškovi rušenja i gradnje i iznos najamnine u cijelosti će se preispitati nakon 20 godina. Nadalje, klub PSV dao je u zalog prihod od sezonskih karata kao jamstvo za plaćanje najamnine te je uplatio polog u iznosu koji odgovara dvogodišnjoj najamnini zemljišta (za početno razdoblje od deset godina).

(30)

Na kraju ugovora o najmu općina ne samo da će imati prihod od kamata već će i dalje biti vlasnik zemljišta na kojem se nalazi stadion za čiju se vrijednost pretpostavlja da će biti veća nego danas te ju moći upotrijebiti u različite svrhe. Zgrade na zemljištu također će biti na raspolaganju općini koja neće klubu PSV morati platiti nikakvu naknadu.

(31)

Općina i klub PSV dostavili su opažanja u okviru postupka koja su bila istovjetna opažanjima koja je dostavila Nizozemska. Nadalje, općina je opisala postupak na temelju kojeg je donesena odluka o kupnji zemljišta za stadion i razloge na kojima se ona temeljila. Općina tvrdi da je su u siječnju 2011. počele rasprave s klubom PSV o ugovoru o prodaji i povratnom najmu. Time se nastojalo pomoći klubu PSV s pomoću proračunski neutralne transakcije kojom se klubu ne bi osigurala financijska prednost koju ne bi mogao ostvariti pod tržišnim uvjetima.

(32)

U tu svrhu i s tim ciljem, općina je zatražila od neovisnog procjenitelja poduzeća Troostwijk Taxaties B.V. (dalje u tekstu: „Troostwijk”) da utvrdi tržišnu vrijednost predmetnog zemljišta i razumni iznos godišnjeg najma. Troostwijk je u ožujku 2011. izvršio procjenu zemljišta na kojem se nalazi stadion i drugih zemljišnih čestica koje je klub PSV želio prodati općini. Utvrdio je da tržišna vrijednost zemljišta na kojem se nalazi stadion u tadašnjem stanju i s obzirom na mogućnost razvoja iznosi 41 160 000 EUR. Metodologiju utvrđivanja vrijednosti zemljišta i najamnine odobrila je vanjska računovodstvena tvrtka koja radi za općinu. Najamnina bi bila veća od kamata koje općina mora plaćati za kredit koji je uzela kako bi mogla kupiti zemljište.

(33)

Kada je u svibnju 2011. zaprimila zahtjev za informacije od Komisije u vezi s planiranom transakcijom, općina je posebno nastojala osigurati da je mjera u skladu s tržišnim uvjetima i da neće utjecati na njezin proračun. Općina je istaknula da joj je kupnja zemljišta zanimljiva jer se uklapa u njezinu strategiju kupnje zemljišta i razvoja. Općina bi imala vlastiti interes za kupnju tog zemljišta koje joj može donijeti veću vrijednost nego drugom mogućem ulagaču.

(34)

U skladu s člankom 107. stavkom 1. Ugovora državna potpora je svaka potpora koju dodijeli država članica ili koja se dodjeljuje putem državnih sredstava u bilo kojem obliku kojim se narušava ili prijeti da će se narušiti tržišno natjecanje stavljanjem određenih poduzetnika ili proizvodnje određene robe u povoljniji položaj u mjeri u kojoj to utječe na trgovinu među državama članicama. Uvjeti propisani u članku 107. stavku 1. Ugovora kumulativni su i stoga moraju biti ispunjeni svi uvjeti da bi se mjera mogla smatrati državnom potporom.

(35)

O mjeri kupnje zemljišta na kojem se nalazi stadion i kompleksa za treniranje De Herdgang za 48 385 000 EUR i o njegovom povratnom davanju u najam klubu PSV odlučila je općina. Ta mjera podrazumijeva proračun općine i stoga i uporabu državnih sredstava. Stoga je se može pripisati državi.

(36)

Nizozemska je izrazila dvojbe u pogledu učinka moguće potpore na unutarnje tržište klubova koji ne igraju nogomet na europskoj razini. Međutim, profesionalni nogometni klubovi smatraju se poduzetnicima i podliježu kontroli državnih potpora. Bavljenje nogometom plaćeno je zaposlenje i usluga za koju se dobiva naknada; razvilo se u visokoprofesionalnu djelatnost pa mu se stoga povećao gospodarski učinak (5).

(37)

Osim sudjelovanja u nogometnim prvenstvima, koja imaju međunarodnu dimenziju, profesionalni nogometni klubovi obavljaju gospodarske djelatnosti na nekoliko tržišta, kao što su tržište transfera profesionalnih igrača, promidžbe, sponzoriranja, prodaje robe ili izvješćivanja u medijima. Potporom profesionalnom nogometnom klubu jača se njegov položaj na svakom od tih tržišta, od kojih se većina proteže na nekoliko država članica. Stoga, ako se državna sredstva iskoriste za osiguravanje selektivne prednosti profesionalnom nogometnom klubu, neovisno o tome u kojoj ligi on igra, takvom potporom moglo bi se narušiti tržišno natjecanje i ona bi mogla utjecati na trgovinu među državama članicama u smislu članka 107. stavka 1. Ugovora (6).

(38)

Da bi mjera bila državna potpora, njome se mora osiguravati gospodarska prednost poduzetniku primatelju koji tu prednost ne bi ostvario u uobičajenim tržišnim uvjetima. Kupnja zemljišta od kluba PSV i povratno davanje tog zemljišta u najam tome klubu činili bi takvu prednost da je klub PSV dobio povoljnije uvjete nego što je to opravdano u tržišnim uvjetima.

(39)

Uobičajeni interesi ulagača/najmodavca u poslovnim operacijama prodaje i davanja u najam jesu pošteni povrat na ulaganje u obliku najamnine za vrijeme trajanja razdoblja najma i vlasništvo nad imovinom koju već upotrebljava pouzdani najmoprimac. Ulagač/najmodavac imat će imovinu u dugoročnom najmu koja mu donosi stabilan dotok prihoda.

(40)

Nizozemska za ovu procjenu upućuje na Komunikaciju o prodaji zemljišta. U skladu s tom Komunikacijom, prodaja zemljišta i zgrada koju obavlja javno tijelo ne čini državnu potporu prvo, ako javno tijelo prihvati najvišu ili jedinu ponudu nakon otvorenog postupka bezuvjetne ponude i, drugo, ako se, u slučaju da nije proveden takav ponudbeni postupak, prodajna cijena utvrdi barem u skladu s vrijednosti utvrđenom procjenama vrijednosti koje je obavio neovisni stručnjak.

(41)

Komisija ponavlja da se smjernice navedene u toj Komunikaciji, kako je navedeno u uvodu, „odnose samo na prodaju zemljišta i zgrada u javnome vlasništvu. Ne odnosi se na javnu kupnju zemljišta i zgrada ili na davanje u zakup ili najam zemljišta i zgrada od strane tijela javne vlasti. Spomenute transakcije mogu također uključivati elemente državne potpore.” Nadalje, u predmetnom slučaju, utvrđivanje vrijednosti zemljišta nije samo po sebi dovoljno. Operacija prodaje i povratnog najma uključuje i najamninu. Potrebno je utvrditi i sukladnost te najamnine s tržištem.

(42)

U svakom slučaju, mehanizmi u Komunikaciji o prodaji zemljišta samo su alati kojima se može utvrditi je li država postupala kao subjekt u tržišnom gospodarstvu i stoga su posebni primjeri za primjenu testa subjekta u tržišnom gospodarstvu na transakcije kupoprodaje zemljišta između javnih i privatnih subjekata. (7)

(43)

Komisija stoga mora ocijeniti bi li privatni ulagač pod istim uvjetima sklopio transakcije koje su predmet ocjenjivanja. Stav hipotetskog privatnog ulagača stav je mudrog ulagača koji svoj cilj uobičajenog očekivanog povrata razmatra u odnosu na razinu rizika koja je prihvatljiva za danu stopu povrata. Načelo subjekta u tržišnom gospodarstvu ne bi se poštovalo da je utvrđena viša cijena zemljišta od tržišne cijene, a niža najamnina.

(44)

Nizozemska i općina tvrde da je općina postupala na temelju (ex-ante) procjene neovisnog stručnjaka i da je stoga postupala u skladu s načelom subjekta u tržišnom gospodarstvu. Transakcija je izvršena na temelju tržišne vrijednosti zemljišta i njome se klubu PSV stoga nije osigurala prednost.

(45)

Komisija smatra da se postupanje u skladu s tržišnim uvjetima može u načelu utvrditi vrednovanjem neovisnog stručnjaka.

(46)

U pogledu rezultata procjene vrijednosti vanjskog stručnjaka o sukladnosti s tržištem na koje se oslanjala općina, od Nizozemske se tražilo da u odluci o pokretanju postupka obrazloži zašto su stručnjaci u svojim izračunima upotrijebili cijenu zemljišta za miješanu uporabu umjesto cijene zemljišta za stadion. Komisija je također željela vidjeti obrazloženje za dobit i dodatak za rizik koji su se upotrebljavali za izračun vrijednosti zemljišta za budući razvoj nakon isteka dugog najma.

(47)

Na temelju informacija koje su dostavile Nizozemska i općina, Komisija primjećuje da je prije nego što je općina kupila zemljište, poduzeće Troostwijk, neovisno poduzeće za procjenu vrijednosti zemljišta, obavilo procjenu vrijednosti toga zemljišta. Kada su u siječnju 2011. započeli razgovori o sklapanju ugovora o prodaji i povratnom najmu s klubom PSV, osnovni cilj bio je pomoći klubu PSV transakcijom kojom se klubu ne bi osigurala financijska prednost koju on ne bi ostvario pod tržišnim uvjetima. Stoga je općina tražila od poduzeća Troostwijk da utvrdi tržišnu vrijednost predmetnog zemljišta i iznos godišnjeg najma koji bi bio u skladu s tržištem.

(48)

Pretpostavke na kojima se temelji procjena vrijednosti čine se razumnima. U svom izvješću o procjeni vrijednosti iz ožujka 2011. poduzeće Troostwijk procijenilo je tržišnu vrijednost zemljišta na kojem se nalazi stadion s obzirom na tadašnje stanje i mogućnost razvoja na iznos od 41 160 000 EUR. Metodologiju utvrđivanja vrijednosti zemljišta i najamnine odobrila je vanjska računovodstvena tvrtka koja radi za općinu.

(49)

U izvješću o procjeni vrijednosti koje je izradilo poduzeće Troostwijk uzima se u obzir mogući realistični i predvidivi budući razvoj koji utječe na to zemljište. U izvješću se razmatraju moguće promjene na lokaciji gdje se nalazi stadion i zaključuje se da bi se, u slučaju nestanka stadiona, zemljište vjerojatno upotrebljavalo kao zona miješane uporabe s uredskim i stambenim zgradama. U izvješću o procjeni vrijednosti ističe se da je ta pretpostavka realistična posebno zato što se zemljište nalazi u središtu grada. Mogućnost postupnog rasta vrijednosti veća je za zemljišta smještena u središtu nego za ona smještena u predgrađu. U izvješću o procjeni vrijednosti upućuje se i na opći standard procjene vrijednosti u skladu s kojim su osnova za utvrđivanje vrijednosti zemljišta najviša i najbolja uporaba područja.

(50)

Buduća uporaba koju je opisala Nizozemska također se uklapa u dugoročnu strategiju urbanog razvoja općine za cijelo područje na kojem se nalazi stadion, kako je opisano u uvodnoj izjavi 22. Kako je općina opisala, svaki vlasnik predmetnog zemljišta vrlo bi vjerojatno dobio dozvolu za prenamjenu tog zemljišta.

(51)

U svakom slučaju, Nizozemska tvrdi da trenutačna namjena zemljišta za stadion i komercijalnu uporabu isto ima znatni gospodarski potencijal.

(52)

Stoga se može zaključiti da se čini prihvatljivim da se u stručnoj procjeni vrijednost zemljišta određuje na temelju miješane uporabe. Komisija je već potvrdila da općina može procjenu vrijednosti zemljišta temeljiti na dugoročnim izgledima za rast vrijednosti zemljišta u području u kojem se mogu očekivati unaprjeđenja u skladu sa strategijom poslovnog planiranja (8).

(53)

Klub PSV plaćat će općini dugoročnu najamninu koju je utvrdilo neovisno poduzeće za procjenu vrijednosti i koja je izračunana na temelju pretpostavljene cijene zemljišta s obzirom na njegovu moguću kasniju uporabu za stanove i urede i upućujući na kamatnu stopu za dugoročne državne obveznice tijekom 2011. kojoj se dodaje premija rizika od 1,5 %:

(54)

Stoga se najamnina već temelji na procijenjenoj cijeni zemljišta u slučaju uporabe za druge svrhe osim sporta. Ona je stoga veća od najamnine izračunane na temelju trenutačne uporabe zemljišta.

(55)

Izvješćem se potvrđuje da bi dugoročni najam na dulje od 15 godina mogao uključivati određene rizike povezane s nestabilnošću vrijednosti zemljišta. Međutim, te rizike ograničava nekoliko čimbenika o kojima će biti riječ u uvodnim izjavama 56. do 59.

(56)

Pretpostavke iz izvješća o procjeni vrijednosti mogu se smatrati konzervativnima. U izvješću o procjeni vrijednosti utvrđuje se očekivana moguća vrijednost uredskih prostora i stanova upućujući na nedavni razvoj u susjedstvu te uključuje dodatni čimbenik za ublažavanje rizika u pogledu moguće prodajne cijene stanova, odnosno, indeks površine od samo 80 % u usporedbi sa sličnim projektima.

(57)

Kada je riječ o pretpostavljenom povećanju vrijednosti zemljišta od 1,7 %, koje se promatra kao pretpostavljena stopa inflacije, procjena vrijednosti uključuje korektivni mehanizam: kao sigurnosni dodatak uključeno je smanjenje akumulirane vrijednosti zemljišta od 22,5 % nakon 20 godina. Ako se obje pretpostavke spoje, procjenjuje se da će očekivano povećanje iznositi 1,01 % godišnje tijekom razdoblja trajanja najma i 0,4 % godišnje tijekom prvih 20 godina. Stoga se početna pretpostavka od 1,7 % u kombinaciji sa sigurnosnim dodatkom čini razumnom budući da je predmetna imovina zemljište za čiju se vrijednost očekuje da će ostati ista ili se povećati i budući da se nalazi u središtu grada (iako je zemljište sada namijenjeno za komercijalnu uporabu, stopa najamnine već je utemeljena na pretpostavljenoj vrijednosti zemljišta za miješanu uporabu). Nadalje, u Nizozemskoj je stopa inflacije 2011. iznosila 2,3 % (9), dok je cilj inflacije ESB-a 2 %. Obje vrijednosti znatno su iznad očekivanih stopa rasta vrijednosti zemljišta koje je upotrijebio procjenitelj.

(58)

Osim zaštitnih mjera u pogledu najamnine, ugovor o najmu koji je sklopila općina sadržava različite druge odredbe za pokrivanje mogućih rizika, posebno rizika od neplaćanja kluba PSV. Nogometni klub dostavit će jamstvo o plaćanju najamnine prihodom od prodaje sezonskih karata. Klub PSV dostavio je i jamstvo od 5 milijuna EUR koje odgovara dvogodišnjem iznosu najamnine koje se uzima od kupovne cijene i javni bilježnik ga čuva deset godina.

(59)

Stranke su se složile da se iznos najamnine može u cijelosti preispitati nakon 20 godina na zahtjev bilo koje stranke. To preispitivanje temeljit će se na novom izvješću o procjeni vrijednosti zemljišta. Novi iznos najamnine zemljišta utvrdit će se na temelju vrijednosti zemljišta u tom trenutku zajedno s odgovarajućim povratom na državne vrijednosne papire i premiju rizika. Kao dodatna zaštita za općinu, stranke su se složile da će prava na uporabu zemljišta i stadiona prijeći na općinu ako klub PSV ne izvrši svoje obveze u pogledu plaćanja najamnine ili ako ode u stečaj. Ta klauzula predstavlja odstupanje od uobičajenih posljedica propisanih nizozemskim građanskim pravom u skladu s kojim pravo najmoprimca postaje dio stečajne imovine i stoga nije pod kontrolom vlasnika zemljišta. U ovom slučaju općina će ostati vlasnik zemljišta po isteku ugovora o najmu i kontrolirat će njegovu uporabu.

(60)

Iako se čini da su pretpostavke u izvješću o procjeni vrijednosti razumne kako je navedeno u uvodnim izjavama 48. do 57., teško ih je uspoređivati s drugim poslovnim transakcijama jer se ugovori o najmu koje je Nizozemska dostavila za potrebe uspoređivanja mogu odnositi na druge sektore (na primjer sektor stanovanja u Amsterdamu). Stoga je Komisija, u postupku ocjenjivanja je li predmetna transakcija u skladu s načelom subjekta u tržišnom gospodarstvu, provjerila bi li kao referentna vrijednost mogla poslužiti drugačija osnova za poslovnu transakciju – utemeljena na transakciji kredita koju je Eindhoven dao klubu PSV uz zemljište kao kolateral.

(61)

Komisija primjećuje da je najamnina koju će plaćati klub PSV veća od tržišne stope takvog kredita kada se uzmu u obzir razlike između transakcije prodaje i povratnog davanja u najam i kredita. Najvažnija razlika odnosi se na činjenicu da bi, u slučaju da klub PSV nakon dobivanja kredita od općine ne izvrši svoje obveze, općina u najboljem slučaju dobila povrat zamišljenog iznosa kredita. Ona ne bi imala nikakvu drugu korist od povećanja vrijednosti zemljišta osim zamišljenog iznosa kredita. U ugovoru o prodaji i povratnom najmu općina postaje vlasnik zemljišta na početku ugovora o najmu i zadržava prava vlasništva u slučaju neispunjenja obveza. Općina je stavila naglasak na taj aspekt kada je odlučivala o mjeri, posebno s obzirom na to da se zajamčenim potpunim raspolaganjem zemljištem nakon mogućeg neispunjenja obveza kluba PSV odstupa od općih odredaba nizozemskog prava u korist općine (uvodna izjava 59.). Svako povećanje vrijednosti zemljišta (nakon utvrđivanja uvjeta kredita) stoga će koristiti samo općini.

(62)

Stoga bi se moglo očekivati da će transakcija prodaje i povratnog najma a priori imati niži očekivani povrat od kredita. Stopa povrata kredita s visokokvalitetnim kolateralom koji je odobren trgovačkom društvu s rejtingom sličnim nogometnom klubu PSV stoga bi činila gornju granicu referentne vrijednosti.

(63)

Bez pouzdanih zamjenskih vrijednosti na tržištu (10), tržišna referentna stopa za alternativni scenarij kredita klubu PSV morala bi se utvrditi na temelju Komunikacije Komisije o reviziji metode za utvrđivanje referentnih kamatnih i diskontnih stopa (11). Da bi bio konzervativan, taj izračun izvršio bi se uzimajući u obzir činjenicu da je klub PSV 2011. pokazao lošu kreditnu kvalitetu i uz pretpostavku visoke kolateralizacije kredita (tj. zemljišta). Dobivena referentna stopa iznosila bi 6,05 %:

(64)

Ulagač koji je odobrio kredit stoga očekuje od transakcije prodaje i povratnog najma 1,01 % veći povrat od općine. Međutim, općina još uvijek djeluje kao subjekt u tržišnom gospodarstvu ako je ulagač koji je odobrio kredit voljan oprostiti povrat od 1,01 % zauzvrat za moguće povećanje vrijednosti zemljišta (vidjeti uvodnu izjavu 61.). Na temelju obilježja transakcije, takva pozitivna mogućnost vrijedna je najmanje 1,01 % i čini se da je povrat koji općina očekuje od transakcije prodaje i ponovnog najma u skladu s tržišnim referentnim vrijednostima.

(65)

Stoga se čini da se konstrukcijom prodaje i povratnog najma ne osigurava neopravdana prednost klubu PSV te da se općini osigurava povrat koji je u skladu s načelima subjekta u tržišnom gospodarstvu.

(66)

Naposljetku, treba napomenuti da Nizozemska tvrdi da je godišnja najamnina usporediva s najamninom koju profesionalni nogometni klubovi u drugim dijelovima zemlje plaćaju za najam stadiona. Iako je teško raditi takve usporedbe zbog različitih lokacija, treba istaknuti da ti drugi klubovi plaćaju godišnju najamninu ne samo za zemljište na kojem se stadion nalazi već i za cijeli kompleks stadiona. Za potrebe usporedbe, klub PSV vlasnik je stadiona, snosi troškove upravljanja stadionom i njegova održavanja te povrh toga plaća najamninu za zemljište na kojem se on nalazi.

(67)

Komisija stoga zaključuje da su dvojbe navedene u odluci o pokretanju postupka u dovoljnoj mjeri uklonjene. Kada je kupila zemljište na kojem se nalazi stadion i dala ga natrag u najam klubu PSV, općina je postupala na način na koji bi postupio hipotetski privatni ulagač u sličnom položaju. Stoga transakcija ne uključuje državnu potporu u smislu članka 107. stavka 1. Ugovora,